Nordicals Aalborg: Her er boligmarkedet på vej hen

Markedsudvikling | 28.05.2024

Vi bevæger os mod et mere afbalanceret forhold mellem udbud og efterspørgsel på nybyggede boliger samt en stigende tendens i lejeværdierne, siger partner Mattias Manstrup fra Nordicals Aalborg. Han er overbevist om, at det aalborgensiske boligmarked i 2024 og 2025 vil udvikle sig positivt.

Når Mattias Manstrup, partner og erhvervsmægler hos Nordicals Aalborg, tager rundt i Aalborg, ser han ligesom alle andre færre igangværende boligprojekter i forhold til, da byggeriet toppede i 2019.

”Hvis man skal finde det positive i en opbremsning i nybyggeriet af boliger i Aalborg, så er det nok, at vi p.t. bevæger os mod et mere afbalanceret forhold mellem udbud og efterspørgsel på nybyggede boliger samt en stigende tendens i lejeværdierne for netop denne type boliger.”

”Tendensen medfører, at de udviklere, der de seneste år har bygget nye boliger, og dermed tilført Aalborg en højere kvalitet i boligmassen, nu forhåbentlig også i fremtiden kan se frem til at få deres ejendomme fuldt udlejede – og dermed blive honoreret for deres investeringer,” fremhæver Mattias Manstrup.

Udsigt til forbedring af drift
Afmatningen i både færre nye boliger, der står klar til indflytning i de kommende år, samt færre påbegyndte boligbyggerier vil være med til at understøtte rentabilitet, drift og udlejning af boligudlejningsejendomme i segmentet for nybyggede boliger.

”Helt aktuelt er der dog desværre stadig også i den nye boligmasse en tomgang, som blandt andet skyldes nogle demografiske udsving, herunder at befolkningstilvæksten i Aalborg Kommune de seneste år ikke har været helt på sædvanligt niveau. Men alt andet lige bør opbremsningen i boligprojekter og nybyggerier gøre, at vi kommer til at se denne tomgang blive reduceret,” forklarer Mattias Manstrup.

Den økonomiske tomgang for udlejningsboliger var primo 1. kvartal 2024 7,9 procent i Aalborg efter en kvartalsvis stigning på 0,7 procentpoint og en årsændring på 1,7 procentpoint ifølge Ejendomdanmarks markedsstatistik.

Bud på boligudvikling i 2024 og 2025
Tilbage hos Nordicals Aalborg kommer Mattias Manstrup med sit bud på, hvor det aalborgensiske boligudlejningsmarked er på vej hen:

”Det er min klare opfattelse, at boligmarkedet i 2024 og 2025 bevæger sig i den rigtige retning og forhåbentligt mod en stabil og robust udlejningssituation, hvor investorerne kommer til at opleve en reduceret tomgang i nyopførte ejendomme.”

”Der er dog ingen tvivl om, at de investorer, der først kommer til at opleve denne reduktion i tomgang og dermed forbedret drift, er de investorer, der selv engagerer sig i udlejningsprocessen, fokuserer på daglig drift og optimering af ejendommenes muligheder,” siger Mattias Manstrup.

Opbremsningen i nybyggeriet af boliger skyldes blandt andet ringere finansierings- og lånemuligheder grundet højere renter, forøgede krav til sikkerhedsstillelser og lavere værdiansættelser. Derudover har høje byggeomkostninger kombineret med usikkerhed omkring den økonomiske situation og den videre markedsudvikling påvirket aktiviteten i nybyggeriet.

Læs også ”Aalborg er en stabil by – også når det blæser”

Læs også ”Nordjyske erhvervsmæglere: Udlejningsmarkedet er stabilt” 

Analyse bekræfter udvikling
Realkredit Danmark-analyse bekræfter, at det seneste årtis høje byggeaktivitet, der – som nævnt – i Aalborg toppede i 2019, aktuelt presser det lokale boligmarked. Det flugter med Nordicals Aalborgs vurdering af, at boligudlejningsmarkedet er under forandring, hvilket giver investorer nye muligheder.

Konkret faldt antallet af påbegyndte boligkvadratmeter i Aalborg fra 2019 til 2023 med hele 89 procent til 31.000 kvadratmeter fra 288.000 kvadratmeter.

Til sammenligning har Aarhus i fireårsperioden haft en nedgang i påbegyndte boligkvadratmeter på 93 procent, Odense en opbremsning på 92 procent, mens tallet for nedgangen i København og Københavns omegn er henholdsvis 72 og 71 procent.

Faldene i nye boligbyggerier skete især i 2022 og 2023.

Kigger vi på byggebalancen, har den over årene udviklet sig i forskellige retninger i de fire største byer og Københavns omegn. I flere år er der blevet bygget for mange boliger i Aalborg, Aarhus og Odense i forhold til indbyggervæksten, mens der i København er blevet bygget for få. I Københavns omegn har der været balance, viser Realkredit Danmarks analyse.

Prognose for boligbyggeri
Ser vi ind i den videre markedsudvikling, viser Byggefaktas projektprognose, at udviklere, investorer og andre professionelle ejendomsejere i hele 2024 og frem til udgangen af 2027 enten har påbegyndt eller aktuelt planlagt nybyggeri af boligejendomme med første spadestik i fireårsperioden for samlet 4,5 milliarder kroner i Aalborg Kommune. Projekterne er fordelt på 290.000 kvadratmeter.

Læs også ”Stigende investor-optimisme forventes også at løfte aalborgensisk markedsaktivitet”

Læs også ”Nordicals Aalborg forventer et stabilt investeringsmarked i 2024”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 25 danske byer og områder.