Trekantområdet og Esbjerg løfter Sydjylland til nye højder

Markedsudvikling | 27.03.2023

Sydjylland har de senere år nydt godt af markant stigende interesse fra især udenlandske ejendomsinvestorer, som har fået øjnene op for landsdelen, hvor særligt to områder fungerer som vækstmotorer. Nordicals forventer en fortsat positiv markedsudvikling. Læs ny analyse.

Sydjylland har de senere år i stærkt stigende grad tiltrukket både interesse og investeringer fra danske og udenlandske ejendomsinvestorer. Den positive udvikling slår tydeligt igennem på transaktionsvolumenen og den måde, hvorpå investorer kigger på landsdelen.

Indtil for få år siden var markedet for erhvervs- og investeringsejendomme i Sydjylland i langt overvejende grad domineret af danske pensionskasser og i mindre grad af mellemstore lokale og regionale danske ejendomsselskaber som Pierre Ejendomme i Kolding og i Esbjerg af Claus Sørensen Ejendomme, som er en af Esbjergs største ejendomsinvestorer og en del af byens største pengetank, Claus Sørensen Gruppen.

Den stigende transaktionsvolumen i Region Syddanmark, hvor Sydjylland på alle parametre udgør langt størstedelen, idet Region Syddanmark består af Sydjylland samt Fyn og de omkringliggende øer, viser med al tydelighed fremgangen. Alene fra 2021 til 2022 steg transaktionsvolumenen til rekordniveauet 10,6 milliarder kroner fra 7,6 milliarder kroner – svarende til en vækst på hele 40 procent på blot et år. En stor del af investeringerne er i lager- og logistiksegmentet samt spekulative investeringer i grundarealer til boliger og erhverv. I 2022 var udenlandske ejendomsinvestorer involveret i 26 procent af transaktionerne mod 33 procent året før.

Trekantområdet = hurtigtvoksende logistik
Den sydjyske fremgang er særligt drevet af logistikprojekter i Trekantområdet og et voksende marked i Esbjerg, Sydjyllands største og Danmarks femtestørste by.

Trekantområdet, der i Nordicals-regi omfatter Vejle, Kolding og Fredericia, er – som beskrevet for nylig her på Nordicals Foresight – på få år blevet et af Danmarks mest attraktive investeringsmarkeder inden for lager- og logistiksegmentet. Og markedet vokser stadig. Med en omsætning på 3,7 milliarder kroner blev 2022 – sammen med 2020 – det stærkeste transaktionsår nogensinde i Trekantområdet, som nyder godt af sin gunstige beliggenhed centralt i Danmark og samtidig er knudepunkt mellem E45- og E20-motorvejene, som både forbinder Jylland og Fyn samt i større perspektiv Skandinavien og det øvrige Europa. Selvom danske investorer også i 2022 dominerede den samlede transaktionsvolumen i Trekantområdet faldt andelen til 54 procent fra 79 procent i 2021 – og tiden må vise, om 2023 bliver året, hvor magtbalancen mellem danske og udenlandske investorer tipper for første gang i Trekantområdet.

Udenlandske investorer og spekulative projekter
I januar meddelte den amerikanske ejendomsinvestor og -udvikler Hines køb af en 503.000 kvadratmeter stor grund til et fremtidigt lager- og logistikprojekt ved Kolding. Navnet på logistikcentret er Hub 65 som følge af placeringen ved afkørsel 65 på E45.

Hines er blot en af flere fremtrædende investorer, som ser stort potentiale i Trekantområdet – og som ikke er bange for at bygge spekulativt, som tilfældet er med Hub 65. Andre markante, udenlandske ejendomsinvestorer i Trekantområdet er den belgiske investor og -udvikler MG Real Estate, de tre amerikanske selskaber Highbrook Investors, Blackstone-ejede Mileway og CBRE Investment Management samt den britiske logistikejendomsinvestor og -udvikler Verdion.

MG Real Estate er i Danmark særligt kendt for at bygge spekulativt og planlægger i løbet af en årrække at bygge i alt 78.000 kvadratmeter i lager- og logistikcentret MG Park Fredericia, som ligger i Taulov ved Fredericia.

Lige inden årsskiftet 2022/23 offentliggjorde Verdion planer om et 26.000 kvadratmeter stort lager- og logistikprojekt. Britiske Verdion har sammen med danske System Transport udviklet projektet, der efter planen står færdigopført næste år, i 2024.

Projekter for milliarder på vej i Trekantområdet
Aktuelt – ultimo marts – har udviklere, investorer og andre ejendomsejere i hele 2023 og frem til udgangen af 2025 i Trekantområdet planlagt nybyggeri af industri- og logistikejendomme med byggestart i perioden for samlet 3,5 milliarder kroner, viser prognosen fra Byggefakta. Byggerierne fordeler sig på 19 projekter og i alt 485.000 kvadratmeter. Alene de fem største projekter har en sum på 2,3 milliarder kroner og består af 348.000 kvadratmeter – og målt på sum udgør de dermed cirka 65 procent af de planlagte projekter inden for industri- og logistikejendomme i treårsperioden.

Læs mere i ”Danmarks logistikeventyr i Trekantområdet – projekter for milliarder på vej”

Det viser data, som Nordicals Foresight-redaktionen har bearbejdet på baggrund af informationer fra Byggefakta. Nordicals Foresight er et nyt, datadrevet, digitalt indholdsunivers, hvor Nordicals giver perspektiver på, hvad der driver og definerer dagens ejendomsmarked, men i høj grad også, hvad der driver morgendagens marked.

Esbjerg er den anden vækstmotor i Sydjylland
Udover et hurtigtvoksende logistikmarked i Trekantområdet og et generelt solidt boligmarked i Sydjylland er det esbjergensiske marked for erhvervs- og investeringsejendomme i vækst. Det skyldes også øgede interesse og investeringer fra udenlandske ejendomsinvestorer og lokale investorer som Claus Sørensen Gruppen og Villemoes-koncernen. Tidligere i år formidlede Nordicals Esbjerg en købsaftale mellem Steff-Byg og Villemoes om en erhvervsgrund på over 100.000 kvadratmeter ved siden af Esbjerg Gods i udkanten af Esbjergs bymidte.

Befolkningsvækst i Trekantområdet
Ser vi på befolkningsudviklingen, er den positiv i hele Trekantområdet, men særligt områdets største kommune, Vejle, trækker væksten op, viser befolkningsstatistikken og -fremskrivningen fra Danmarks Statistik. Som i resten af landet vil et stigende antal ældre også komme til udtryk i Trekantområdet i den kommende årrække. Det er nemlig den aldersgruppe, der står for størstedelen af den samlede befolkningstilvækst i området, hvilket selvfølgelig også betyder, at det for udviklere og investorer er særligt interessant at tænke i boliger og koncepter, der matcher den ældre befolkningsgruppes behov. I Vejle ser vi også en positiv tilvækst blandt børnefamilier. Der er allerede projekter i gang på tegnebrættet, som henvender sig til børnefamilier, blandt andet nybyggeriet ved Bredballe og den nye bydel Ny Rosborg.

Zoomer vi igen ud på Trekantområdet som et samlet, geografisk område og fokuserer på flyttebalancen, så er den også positiv. Eneste aldersgruppe med en nettofraflytning, som er værd at nævne, er gruppen med de 20-24-årige, der typisk tager til andre byer for at studere.

Lettere befolkningsfald i Esbjerg 
Mens Trekantområdet med kommunerne Vejle, Kolding og Fredericia kan se frem til – såfremt prognosen fra Danmarks Statistik holder stik – en samlet befolkningsvækst på 4,5 procent frem til 2035, har Esbjerg ikke udsigt til en positiv demografisk udvikling, som både Trekantområdet og de største byer i Danmark kan glæde sig over. En befolkningsvækst, som er med til at understøtte og løfte ejendomsmarkedet. Ved indgangen til 2023 havde Esbjerg Kommune 115.800 indbyggere, men i 2035 vil tallet forventeligt være faldet en spids til omkring 115.100 – svarende til et samlet befolkningsfald på 0,6 procent over de kommende 12 år. Personer over 70 år og i mindre grad personer i alderen 30-49 år, som er kendetegnede ved en klar overvægt af børneforældre, samt børn og unge under 20 år vil – ifølge prognosen – minimere befolkningsnedgangen.

Analysen af befolkningsudviklingen – og løftet til et generelt, nationalt niveau – kan underbygges af mange faktorer, som i forskellige grader påvirker, hvor, hvordan og hvorfor folk bosætter sig, som de gør. Boligpriser, boligtyper, boligbehov, boligbyrde, privatøkonomi, lånevilkår, flyttebalance og -mønstre, arbejdspladser, nye individuelle behov og ønsker samt moderne, ændrede strukturerer med blandt andet flere enlige er de vigtigste faktorer.

Nordicals har positive forventninger til Sydjylland
De forskelligartede demografiske befolkningsprognoser for Sydjyllands to vigtigste ejendomsmarkeder, Trekantområdet og Esbjerg, ændrer dog ikke på, at Nordicals på tværs af landsdelen har positive markedsforventninger til både Sydjylland som helhed og lokalt rundt i det sydligste Jylland.

”Vi tror på, at ejendomsmarkedet i Trekantområdet vil fortsætte med vækst i 2023 inden for opførelse af nye boliger i alle kommuner. Det er i særdeleshed rækkehuse til udlejning, som fortsætter i stor stil. Derudover har det travle lager- og logistikmarked stadig fuld fart på i vores del af landet, hvor efterspørgslen fortsat overgår udbuddet i markedet,” siger Jon Stefansen, partner i Nordicals Trekantområdet.

Samme positive melding lyder fra René Lennart Madsen, der er partner i Nordicals Esbjerg.

”Markedet i Esbjerg vil i 2023 udvikle sig positivt inden for specielt brugerejendomme grunden den store aktivitet inden for olie-, gas og vindaktiviteter, som er i kraftig vækst. Investeringslysten er stor hos både lokale og ikke mindst internationale investorer,” siger René Lennart Madsen.

Læs også ”Nordicals-partnere i hele Danmark forventer et stærkere ejendomsmarked i 2023”

Se fire grafikker i bunden af artiklen

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.