Randers vokser mod 110.000 indbyggere – nu skal ejendomsmarkedet følge med

Markedsudvikling | 07.07.2026

Randers Kommune har passeret 100.500 indbyggere, og den langsigtede befolkningsfremskrivning peger mod mere end 110.000 borgere i 2050. Udviklingen giver et stærkere grundlag for efterspørgslen efter boliger og lokal service. Men den afgørende opgave bliver at bygge de rigtige boliger på de rigtige placeringer.

Randers passerede 100.000 indbyggere i begyndelsen af 2024. Det skete tidligere end forventet i flere af kommunens tidligere prognoser. I 2021 var forventningen eksempelvis, at milepælen først ville blive nået i 2026. Den hurtigere udvikling viser, at Randers i de senere år har haft en større befolkningstilvækst end tidligere antaget.

For ejendomsmarkedet er det et positivt signal. En voksende befolkning betyder som udgangspunkt flere husstande og dermed et større behov for boliger. Men væksten kommer ikke nødvendigvis alle boligtyper eller geografiske områder lige meget til gode.

Figur 1: Udvikling i befolkningstal – Randers Kommune
Randers Kommune er vokset med mere end 5.800 indbyggere siden 2010 og har passeret 100.500 indbyggere.

Kilde: Danmarks Statistik og Nordicals

”Randers har et interessant udgangspunkt, fordi kommunen både kan dokumentere historisk vækst og samtidig har en positiv langsigtet fremskrivning. Det giver et mere robust grundlag for efterspørgslen, men det er ikke det samme som, at alle projekter automatisk bliver rentable,” siger Jesper Bruun Fangel, indehaver af Nordicals Randers & Viborg.

Randers har arbejdet målrettet med sit omdømme

Befolkningsudviklingen skal også ses i sammenhæng med, at Randers Kommune gennem en længere årrække har arbejdet med at gøre kommunen mere attraktiv og synlig som bosætningssted.

I 2015 lancerede kommunen et revitaliseret fælles brand, som skulle samle fortællingen om Randers på tværs af kommune, erhvervsliv, kulturinstitutioner og øvrige lokale aktører. Brandet byggede blandt andet på fortællinger om historiske rødder, kultur, natur, virkelyst og børnevenlighed. Kommunens særlige ”Randersbogstaver” kan fortsat anvendes af borgere, virksomheder og organisationer til at understøtte den positive fortælling om området.

I 2018 besluttede byrådet desuden at ansætte en bosætningskoordinator. Opgaven var blandt andet at tiltrække og fastholde borgere, skabe netværk for tilflyttere og gøre potentielle nye borgere opmærksomme på kommunens bolig-, arbejds- og fritidsmuligheder. Bosætningsindsatsen omfattede også kontakt til virksomheder med nye medarbejdere, som ellers kunne ende som indpendlere.

Senest har kommunen med initiativet Kulturkammerater forsøgt at hjælpe nye borgere med at slå rod gennem kulturelle oplevelser og netværk. Det afspejler en erkendelse af, at bosætning ikke kun handler om at få mennesker til at flytte til, men også om at få dem til at blive.

Det er ikke muligt at isolere effekten af branding og bosætningskampagner fra eksempelvis boligpriser, arbejdsmarked og infrastruktur. Men indsatsen viser, at kommunen aktivt har forsøgt at ændre og styrke fortællingen om Randers.

To prognoser – samme overordnede retning

Nordicals’ analyse tager udgangspunkt i Danmarks Statistiks langsigtede fremskrivning, som peger mod mere end 110.000 indbyggere i Randers Kommune i 2050. Kommunens egen prognose har en kortere tidshorisont og forventer en vækst fra 100.356 borgere ved begyndelsen af 2025 til 104.320 i 2038. Det svarer til en gennemsnitlig årlig vækst på cirka 305 personer.


Figur 2: Fremskrivning af befolkningstal – Randers Kommune
Befolkningsfremskrivningen peger på, at Randers Kommune kan få mere end 109.600 indbyggere i 2050.

Kilde: Danmarks Statistik og Nordicals.

Prognoserne bygger på forskellige modeller og tidshorisonter, men de peger begge på fortsat vækst. De viser samtidig, at tilflytning bliver afgørende. Randers Kommunes egen prognose forventer i gennemsnit en årlig nettotilflytning fra andre kommuner på 260 personer og en nettoindvandring fra udlandet på 208 personer i perioden 2025-2037. Samtidig forventes en negativ fødselsbalance på gennemsnitligt 164 personer om året.

”Det interessante er ikke kun, at Randers bliver større. Det er mindst lige så vigtigt at forstå, hvor væksten kommer fra, og hvordan befolkningens sammensætning ændrer sig. Det er de forhold, der bestemmer, hvilke boligtyper markedet får behov for,” siger Thomas Helbo, Head of Data & Research hos Nordicals.

Næsten 4.900 boliger er indregnet i kommunens prognose

Randers Kommunes prognose forudsætter, at der bliver opført i alt 4.891 boliger fra 2025 til 2037. Det svarer til gennemsnitligt 376 boliger om året. Fordelingen er cirka 156 etageboliger, 115 rækkehuse og 103 parcelhuse årligt.

Tallene viser et boligmarked, hvor etageboliger og rækkehuse får en betydelig rolle. Det hænger sammen med, at nye borgere ikke udgør én ensartet gruppe.

Unge, enlige, internationale medarbejdere og andre nytilflyttere kan have behov for fleksible lejeboliger. Børnefamilier og pendlere kan i højere grad efterspørge rækkehuse, dobbelthuse og parcelhuse med plads, adgang til daginstitutioner og gode trafikforbindelser. Samtidig kan seniorer efterspørge mindre og mere tilgængelige boliger tæt på handel, sundhedstilbud og offentlig transport.

Kan Randers være på vej mod et boliggap?

Kommunens boligprogram er ikke en garanti for, at alle de planlagte boliger bliver realiseret. Usikkerheden bliver større, jo længere frem i tiden prognosen rækker, og de seneste års udvikling viser, at boligbyggeriet kan svinge betydeligt.

I rekordårene 2021 og 2022 blev der registreret henholdsvis 951 og 906 nybyggede boliger med indflytning. Antallet faldt til 422 i 2023, 194 i 2024 og 177 i 2025.

Det rejser spørgsmålet, om Randers på længere sigt kan få et boliggap. Et sådant gab kan ikke beregnes ved blot at sammenholde antallet af nye boliger med befolkningsvæksten. Behovet afhænger også af husstandsstørrelser, ledige boliger, nedrivninger og af, om de nye boliger matcher efterspørgslen geografisk, økonomisk og størrelsesmæssigt.

Kommunens prognose peger samtidig på en løbende udtynding i den eksisterende boligmasse. Det betyder, at der over tid bor færre personer i hver bolig, blandt andet som følge af flere enlige og flere ældre husstande. Derfor kan behovet for nye boliger vokse hurtigere end det samlede indbyggertal.

Risikoen er ikke nødvendigvis, at Randers kommer til at mangle boliger generelt. Et mere sandsynligt scenarie er, at der opstår et mismatch mellem udbud og efterspørgsel. Der kan eksempelvis mangle familievenlige rækkehuse i områder med gode skoler og transportforbindelser, tilgængelige seniorboliger tæt på service eller lejeboliger i et prisniveau, som nye tilflyttere kan betale.

Kommunens boligprogram forudsætter, at byggeriet igen tager fart i de kommende år. Hvis projekterne realiseres, kan de dække en betydelig del af det forventede behov. Fortsætter byggeriet derimod på niveauet fra 2024 og 2025, kan boligudbuddet blive en bremse for den befolkningsvækst, kommunen ellers arbejder for at skabe.

Aldringen skaber et selvstændigt boligbehov

En af de tydeligste demografiske ændringer bliver væksten i antallet af ældre. Randers Kommune forventer, at antallet af borgere over 85 år stiger fra 2.545 i begyndelsen af 2025 til 4.388 i 2038. Det svarer til en stigning på 72 procent.

Figur 4: Udvikling i aldersfordeling – Randers Kommune
Antallet af ældre borgere er vokset markant, mens Randers fortsat har et bredt befolkningsgrundlag i de erhvervsaktive aldersgrupper.

Kilde: Danmarks Statistik og Nordicals.


Det kan skabe efterspørgsel efter elevatorbetjente lejligheder, mindre rækkehuse, bofællesskaber og andre boliger med begrænset vedligeholdelse. Hvis seniorerne får attraktive muligheder for at flytte fra større parcelhuse, kan det samtidig frigive boliger til yngre familier.

Den udvikling skal dog ses i sammenhæng med, at kommunens befolkning i den erhvervsaktive alder forventes at være omtrent uændret frem mod 2038. Væksten vil derfor i betydeligt omfang bestå af borgere uden for arbejdsstyrken. Det stiller ikke kun krav til boligmarkedet, men også til sundhedstilbud, pleje, transport og lokal service.

Væksten bliver geografisk forskellig

Randers Kommune vurderer, at det største potentiale for ny boligudvikling ligger mod syd og vest, hvor efterspørgslen efter boliger og byggegrunde er størst. Samtidig ønsker kommunen at omdanne og fortætte den eksisterende by, så der skabes et mere varieret boligudbud.

Det peger på flere forskellige delmarkeder.

I de sydlige og vestlige vækstområder kan familieboliger, rækkehuse og parcelhuse stå stærkt, især hvor projekterne kobles sammen med skoler, daginstitutioner, infrastruktur og grønne områder. I Randers by kan mindre lejeboliger, seniorboliger og bynære boliger tæt på handel og kultur have et større potentiale.

Flodbyen bliver et centralt eksempel på den bynære udvikling. I august 2025 blev lokalplanen for det første byggeri, Bryggen, vedtaget, og der er desuden arbejdet med planer for seniorboliger, rækkehuse og etageboliger ved Brotoften. Projekterne skal være med til at forbinde bymidten tættere med Gudenåen og havneområdet.

Flodbyen kan dermed tilføre Randers en type moderne, vandnære boliger, som hidtil kun har været tilgængelig i begrænset omfang. Samtidig bliver projektet en prøve på, om nye boligkvaliteter kan tiltrække målgrupper, som ellers ville vælge større østjyske byer.

Værdien af de nye boligområder vil samtidig afhænge af, om skoler, daginstitutioner, handel, transport og anden lokal service udvikles i takt med befolkningen.

Et stærkere marked – men ikke uden risici

Randers’ vej mod 110.000 indbyggere giver et stærkere udgangspunkt for investorer, udviklere og eksisterende ejendomsejere. Men væksten er ikke en garanti for stigende priser, fuld udlejning eller succes i alle projekter.

Boligernes størrelse, pris, kvalitet og placering skal passe til de lokale målgrupper. For ensidigt byggeri kan skabe overudbud i enkelte segmenter, selv om kommunens samlede befolkning vokser.

”Randers har fået et stærkere befolkningsgrundlag og en tydeligere fortælling som bosætningskommune. Den næste opgave bliver at omsætte udviklingen til boliger og byområder, som matcher de mennesker, kommunen gerne vil tiltrække og fastholde,” siger Jesper Bruun Fangel.