Flere og flere bor til leje – og forskydningen mod lejebolig fra ejerbolig fortsætter

Markedsudvikling | 27.04.2023

Siden 2016 har der været flere lejeboliger end ejerboliger i Danmark. Ifølge modelberegninger vil der i perioden 2018-2040 blive brug for yderligere 232.000 lejeboliger mod 86.000 flere ejerboliger. På Fyn er Odense eneste by med flest lejeboliger.

Med et fortsat stigende befolkningstal i Danmark bliver der helt naturligt løbende brug for flere boliger. I den forbindelse er et centralt spørgsmål, hvordan udviklingen har været i forholdet mellem antallet af ejer- og lejeboliger – men mere interessant; hvordan forventes udviklingen at blive i årene fremover? Eller sagt med andre ord: Hvilken boligform bliver der mest brug for?

Det kigger Nordicals Foresight nærmere på denne gang, hvor redaktionen i denne regionsartikel fokuserer på landstallene og zoomer ind på Fyn. Nordicals Foresight er et nyt, datadrevet, digitalt indholdsunivers, hvor Nordicals bearbejder, sammenkæder og kvalificerer viden og opdaterede informationer fra flere kilder og giver perspektiver på, hvad der driver og definerer dagens ejendomsmarked, men i høj grad også, hvad der driver morgendagens marked.

Nationalt skæringsår i 2016
Siden slutningen af 1980’erne er antallet af lejeboliger i Danmark gået frem i forhold til antallet af ejerboliger. Regner man andelsboliger for lejeboliger, som Danmarks Statistik gør, overhalede antallet af lejeboliger antallet af ejerboliger i 2016. En del af lejeboligerne er dog ejerlejligheder, som forældre har købt og udlejet til deres børn.

Den stigende andel af udlejningsboliger skyldes primært, at nybyggeriet siden 2010 har været domineret af etageboligbyggeri og tæt-lav bebyggelser, hvor der traditionelt er mange udlejningsboliger, mens enfamiliehuse har vejet mindre tungt.

På landsplan var der i 2016 for første gang flere boliger beboet af en lejer eller flere, end der var boliger beboet af en ejer eller flere. Således var der 1.318.000 boliger med lejere, mens der var 1.311.000 ejerboliger. De nyeste tal fra Danmarks Statistik viser, at tallene i 2022 var vokset til henholdsvis 1.434.000 og 1.326.000, hvilket betyder, at antallet af boliger med lejere på blot fire år er vokset med 8,8 procent mod en stigning på 1,1 procent for ejerboliger.

I 2011 blev der indført moms på erhvervsmæssigt salg af fast ejendom. Reguleringen har været medvirkende til, at der er blevet bygget væsentligt mere til leje end til eje de sidste 10 år.

I 2015 var der ændring i Planloven, der gjorde det muligt for kommuner at fastsætte i en lokalplan, at op til 25 procent af boligmassen i nye boligområder skulle være almene boliger. Også dette tiltag har – alt andet lige – været med til at forskyde mod lejeboligsegmentet. 

Brug for en kvart million flere lejeboliger i 2040
Forskydningen mod lejebolig fra ejerbolig forventes at fortsætte i mange år. Det underbygges af modelberegninger, der viser, at der i hele perioden 2018-2040 forventes at opstå behov for yderligere 231.700 lejeboliger mod 86.000 ejerboliger, oplyser Boligøkonomisk Videncenter, som kommer med følgende bud på, hvad de dybereliggende årsager til forskydningen er:

”Internationalt har man blandt andet peget på, at finanskrisen skræmte folk fra at købe bolig, men også at myndighedernes regulering for at forhindre en ny boligboble har gjort det sværere for unge at blive boligejere.”

”Men ifølge modelberegningerne er det også demografiske forhold som det øgede antal singler, der er en medvirkende årsag. Singler bor i højere grad til leje frem for at eje. Urbaniseringen medfører også en vis affolkning i landdistrikterne, hvor ejerboligandelen ellers er meget høj. Allerede i dag står en del af ejerboligerne i landkommunerne tomme eller er omdannet til fleksboliger,” fremgår det af rapporten ”Flere danskere – Nye behov og strukturer”, som blev udgivet i efteråret 2022 af Boligøkonomisk Videncenter, som den filantropiske forening Realdania står bag.

Ønsker fra lokalpolitikere, efterspørgsel fra borgere og investorer samt finansieringsmuligheder og -vilkår for projektudviklere, investorer og andre ejendomsejere er med til at påvirke, hvad der er rentabelt og attraktivt at bygge, drifte og handle.

Læs også ”Rekordmange bor alene – udviklingen stiller nye krav til boligmarkedet”

Politisk forslag om regulering af leje- og ejerboliger
Ifølge et forslag fra en række politiske partier på Københavns Rådhus skal antallet af leje- og ejerboliger reguleres, hvilket Nordicals skrev om i marts. I den forbindelse advokerer Erik Andresen, CEO i Nordicals A/S, for, at gentagne reguleringer fra politisk side vil resultere i et svækket frit marked. I klummen  ”Skal det frie (ejendoms)marked sættes ud af spil?” sætter han derfor spørgsmålstegn ved, om mere regulering er løsningen. 

Stadig flere ejerboliger end lejeboliger på Fyn
Vendes blikket væk fra København og landstallene for antallet af leje- og ejerboliger for i stedet at fokusere på Fyn viser data, at der samlet på Fyn – i modsætning til på nationalt niveau – stadig er flere ejerboliger end lejeboliger. I 2020, som er Danmarks Statistiks nyeste data på regionalt og kommunalt niveau, var der således 122.000 ejerboliger mod 115.000 lejeboliger svarende til en forskel på 7.000 flere ejerboliger mod en forskel på 25.000 flere ejerboliger et årti før, i 2010.

Ikke overraskende har forskydningen de senere år mod lejebolig fra ejerbolig været særlig markant i de største byer på Fyn – som i nævnte rækkefølge er Odense, Svendborg, Nyborg og Middelfart, hvor der er blevet investeret massivt i etagebyggeri, hvilket i alle fire kommuner har øget den procentvise andel af lejeboliger.

Odense skiller sig markant ud på boligfronten
Et endnu dybere spadestik i den fynske muld viser, at Odense skiller sig markant ud på boligfronten, eftersom kommunen som den eneste i 2020 havde flere boliger med en eller flere lejere i forhold til det sammenlignelige tal for ejerboliger. Konkret var tallene henholdsvis 59.600 lejeboliger og 39.600 ejerboliger – altså var to ud af tre boliger med en lejer i Odense.

”Odense har altid været kendetegnet ved store, almene boligforeninger, og disse er stadig i vækst. Specielt med omdannelsen af hele Vollsmose-området. Derudover har det været – og er – kendetegnet ved nybyggerierne, at de er blevet solgt som investeringsejendomme, fordi forskellen mellem ”investorprisen” og ejerlejlighedspriserne ikke har været ret markant, og derfor har langt de fleste ejendomsudviklere solgt i projekt- og opførelsesfasen. De har selvfølgelig minimeret udviklernes risiko,” forklarer Morten Nielsen, der er partner i Nordicals Odense.

Historisk mange nye boliger var planlagt i Svendborg
I Svendborg, som de senere år har haft en solid befolkningsvækst – og fortsat står over for en fremgang i indbyggertallet – som følge af især tilflyttende børnefamilier fra hovedstadsområdet, er forskellen mellem antallet af ejer- og lejeboliger blevet mindsket svagt siden det nationale skæringsår i 2016, hvor der dengang i Svendborg Kommune var 15.200 ejerboliger og 12.600 boliger beboet af en lejer. Nyeste tal viser 15.200 ejerboliger og 12.800 boliger med en lejer.

”Selvom antallet af lejeboliger endnu ikke har oversteget ejerboligerne, er trenden i Svendborg dog den samme som andre steder. Inden rentestigningerne og prisernes himmelflugt på byggematerialer var der planlagt langt over 1.000 nye boliger – et historisk højt antal,” siger Ulrich Nielsen, der er partner i Nordicals Svendborg.

”En del af disse projekter bliver givetvis udskudt, men der er allerede en del byggerier, der er i gang og forventes afsluttet i år, blandt andet 43 luksus-seniorboliger, som Humlebo Gruppen indretter i Kogtved Søfartsskole, etablering af lejligheder i den tidligere skole i Bagergade, og senest har Koncenton i foråret erhvervet et grundstykke i Svendborg til planlagt opførelse af 60 seniorboliger som lejeboliger,” forklarer Ulrich Nielsen.

Læs også ”Fynsk optimisme med Odense som vækstlokomotiv”

Se grafik i bunden af artiklen

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.