Fynsk optimisme med Odense som vækstlokomotiv

Markedsudvikling | 30.03.2023

En række centrale markedsparametre afspejler et underliggende, solidt fynsk marked for erhvervs- og investeringsejendomme. Stærk demografisk udvikling i Odense, Svendborg og Middelfart løfter Nordicals’ forventninger til Fyn.

Selvom den fynske transaktionsvolumen faldt fra 2021 til 2022, så viser en dybere og mere holistisk analyse, at flere centrale parametre flugter fint med positive markedsforventninger, som lyder fra både Nordicals Odense og Nordicals Svendborg.

For med til historien om et fald i transaktionsvolumenen på 46 procent til 3,2 milliarder kroner i 2022 hører, at det forgangne kalenderår bød på den næststørste handelsaktivitet på tværs af Fyn, og at faldet skyldes én handel. Læg dertil en stærk demografisk udvikling i de tre vigtigste byer, Odense, Middelfart og Svendborg, hvilket vidner om et underliggende fynsk marked, der også i den kommende årrække forventes at være grobund for et solidt og attraktivt marked for erhvervs- og investeringsejendomme.

Odense som vækstmotor
Som landets tredjestørste by fungerer Odense helt naturligt som et regionalt vækstlokomotiv. I 2022 involverede 60 procent af den samlede transaktionsvolumen for Fyn mursten, projekter og grundarealer i Odense mod 70 procent året før.

Et zoom ind på det odenseanske marked viser, at det største segment i 2022 var handel med detailejendomme, som med en andel på 61 procent udgjorde over halvdelen af alle transaktioner mod blot 1 procent året før. Det markante spring skyldes dog udelukkende, at Magasin-koncernens ejer, tyske Peek & Cloppenburg, købte i alt fire danske Magasin-ejendomme for samlet 4,4 milliarder kroner. I handlen, hvor ATP Ejendomme og Pensiondanmark var sælgere, indgik Magasin-ejendommen på gågaden i Odense.

Næststørste segment i 2022 var industri og logistik, som udgjorde 13 procent mod 18 procent i 2021, hvor boligsegmentet dét år udgjorde godt halvdelen af alle transaktioner med en andel på 58 procent. Den danske ejendomsudvikler og -investor Nreps køb af en knap 46.000 kvm stor ejendomsportefølje bestående af 23 ejendomme med i alt 567 lejeboliger, hvoraf langt hovedparten ligger i Odense, mens en mindre del af porteføljen ligger i Svendborg og København, var med til at trække boliginvesteringerne markant op i 2021. Det var i øvrigt den familieejede og Odense-baserede ejendomsudviklingskoncern Togt, der stod bag milliardsalget, hvor alle Togts boligejendomme blev frasolgt i ét hug.

Målrettede udenlandske investorer 
Peek & Cloppenburgs Magasin-ejendomsopkøb smitter af på fordelingen mellem danske og udenlandske investorer i 2022 i Odense, hvor udenlandske aktører var involveret i 68 procent af alle transaktioner mod 60 procent året før.

Udenlandske investorer fokuserer på nuværende tidspunkt i høj grad på det velovervejede køb, hvor det underbyggede datagrundlag er på plads. De finansielle risici er steget, og det reflekteres i et øget behov for at kunne underbygge en langsigtet business case. Det har også skærpet kravene til, at en ejendom matcher et konkret behov hos en målgruppe i fremtiden. Og det gælder grundlæggende uanset, om det er en boligejendom eller en erhvervsejendom.

Det kan efterhånden synes banalt at pointere, men Danmark anses i høj grad som ”safe haven”, hvor risikoen er relativt lav – og i en situation med finansiel uro bliver det kun en endnu vigtigere faktor. Udenlandske investorer fremhæver ikke overraskende den attraktive finansiering i form af realkreditsystemet, et underfodret marked for moderne logistikejendomme sammenlignet med omkringliggende markeder og afkastniveauer, der selvom afkastene de seneste år er mindsket stadig er fuldt konkurrencedygtige med ejendomsmarkerne i Sverige og Tyskland.

Læs mere i ”Internationale investorer søger den velunderbyggede investeringscase”

Aktivitet på Fyn uden for Odense
Løfter vi blikket væk fra Odense og udenlandske investorer og ser på transaktionsvolumenen rundt på det øvrige Fyn, var der i 2022 ejendomshandler for 1,3 milliard kroner, hvilket er 27 procent under niveauet i 2021. Største segment i 2022 med 56 procent var handel med grundarealer til boliger og erhverv samt til skoler, institutioner og andre ejendomstyper i segmentet, mens industri- og logistiksegmentet var næststørst med 9 procent mod 45 procent året før. Boliger var det tredjemest handlede segment uden for Odense i 2022. Det skete med 20 procent mod 7 procent i 2021.

Middelfart og i mindre grad Svendborg er de to vigtigste byer på Fyn uden for Odense. Begge byer er inde i en rivende udvikling med byfornyelse og markante projekter samt ikke mindst befolkningsvækst. Mens Svendborg nyder godt af en lind tilflytning af især børnefamilier fra hovedstadsområdet, drager Middelfart – ligesom resten af Trekantområdet – fordel af en gunstig beliggenhed centralt i Danmark. En central placering og en god infrastruktur er netop, hvad et stigende antal lager- og logistikinvestorer prioriterer og tiltrækkes af.

Læs mere i ”Danmarks logistikeventyr i Trekantområdet – projekter for milliarder på vej”

Aktuelt – ultimo marts – har udviklere, investorer og andre ejendomsejere i hele 2023 og frem til udgangen af 2025 i Svendborg Kommune planlagt nybyggeri af boliger med byggestart i perioden for samlet 760 millioner kroner, viser prognosen fra Byggefakta. Byggerierne fordeler sig på syv projekter og i alt 27.600 kvadratmeter. Det drejer sig primært om række- og kædehusprojekter med en sum på over 51 millioner kroner per projekt, der er planlagt til byggestart i treårsperioden – og dermed er det denne boligtype, der driver det lokale boligbyggeri på Sydfyn.

Stabil befolkningsvækst
Både Svendborg, Middelfart og Odense har en stabil befolkningsvækst, og den positive udvikling fortsætter de næste mange år, viser befolkningsstatistikken og -fremskrivningen fra Danmarks Statistik.

Ved indgangen til 2023 havde Svendborg Kommune 59.750 indbyggere, men i 2035 vil tallet forventeligt være vokset til omkring 62.000 – svarende til en samlet befolkningsvækst på 3,8 procent over de kommende 12 år. Personer over 70 år og i mindre grad personer i alderen 30-49 år vil – ifølge prognosen – drive befolkningsfremgangen.

Også i Odense er indbyggertallet vokset den seneste årrække, og væksten fortsætter, så der i 2035 vil være 7.000 flere odenseanere, såfremt befolkningsfremskrivningen holder stik. Det svarer til en befolkningsvækst på 3,5 procent over de kommende 12 år, mens befolkningsvæksten ifølge Danmarks Statistik forventes at blive på hele 8,7 procent i Middelfart i samme periode.

Læs mere i ”Odense fortsætter med at vokse – men der bliver færre af de yngste seniorer”

Denne artikel om og indsigtsanalyse af det fynske marked har Nordicals Foresight-redaktionen bearbejdet og sammenkædet på baggrund af Nordicals’ egne data samt informationer fra Byggefakta og Danmarks Statistik. Nordicals Foresight er et nyt, datadrevet, digitalt indholdsunivers, hvor Nordicals giver perspektiver på, hvad der driver og definerer dagens ejendomsmarked, men i høj grad også, hvad der driver morgendagens marked.

Positive flyttebalancer
Kigger vi på flyttebalancerne i henholdsvis Odense og Svendborg, så er de også positive. Karakteristisk for en studieby har Odense et stort plus på nettotilflytningen af unge i starten af 20’erne, når nye studerende flytter til – særligt fra det øvrige Fyn og Sydjylland. Efter endt studie flytter en stor del af de unge til gengæld fra Odense i slutningen af 20’erne og i starten af 30’erne. Her ligger en opgave for kommunen i forhold til at fastholde aldersgruppen, der er på vej ind på arbejdsmarkedet og ofte i gang med familieudvidelse.

I havne- og søfartsbyen Svendborg ser flyttebalancen anderledes ud end i Odense. For mens Svendborg Kommune – ligesom andre sammenlignelige kommuner og byer i Danmark – har en nettofraflytning af 20-24-årige, der typisk tager til større byer for at studere, i Svendborgs tilfælde til primært Odense og København, har den sydfynske kommune en pæn nettotilflytning af personer i alderen 30 til 44 år, viser data fra Danmarks Statistik. Svendborg Kommune på Sydfyn har de senere år haft en god befolkningsvækst primært grundet børnefamilier fra hovedstadsområdet. Det ses også tydeligt på flyttebalancen, hvor kommunen kan glæde sig over tilflytning af ressourcestærke og eftertragtede personer i alderen 30-49 år.

Analysen af flyttebalancen og befolkningsudviklingen – og løftet til et generelt, nationalt niveau – kan underbygges af mange faktorer, som i forskellige grader påvirker, hvor, hvordan og hvorfor folk bosætter sig, som de gør. Boligpriser, boligtyper, boligbehov, boligbyrde, privatøkonomi, lånevilkår, flyttebalance og -mønstre, arbejdspladser, nye individuelle behov og ønsker samt moderne, ændrede strukturerer med blandt andet flere enlige er de vigtigste faktorer.

Nordicals har positive forventninger til Fyn
Sammenfatter vi den aktuelle markedssituation med de seneste års positive udvikling og vækst på Fyn – og kigger fremad – så ser markedsvilkårene solide ud. Netop derfor er optimismen stor hos Nordicals’ forretninger på Fyn.

”Markedet for erhvervs- og investeringsejendomme i Odense endte i 2022 med at blive det næststærkeste år for byen med en omsætning på over 1,5 milliard kroner. Det bliver interessant at følge, hvordan investorer, udviklere og andre markedsaktører kommer til at forholde sig til en formentlig mere stabiliseret rente i 2023 og en fortsat stærk demografisk udvikling i Odense Kommune,” siger Morten Nielsen, partner i Nordicals Odense.

Samme positive melding lyder fra Ulrich Nielsen, der er partner i Nordicals Svendborg.

”2023 bliver et både spændende og positivt år for Svendborg og Sydfyn, hvor flere store byggeprojekter på havnearealerne og boligprojekter afsluttes, hvilket giver plads til endnu flere tilflyttere, der vil opleve ”det gode liv” på Sydfyn. Vi har de senere år oplevet en god befolkningstilvækst, primært grundet børnefamilier fra hovedstadsområdet. De tiltrækkes især af natur, vand og kultur, fordi Svendborg har et meget stort kulturliv i forhold til byens størrelse,” siger Ulrich Nielsen.

Se to grafikker i bunden af artiklen

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.