Nordicals-partnere: Ejendomsinvesteringsmarkedet på vej mod comeback

Markedsudvikling | 07.06.2023

De seneste måneders stigende aktivitet får partnere i både Nordicals Sjælland og Nordicals Nordsjælland til for alvor at tro på, at ejendomsinvesteringsmarkedet i et generelt stærkt sjællandsk marked uden for hovedstadsområdet endelig er ved at rejse sig igen.

Efter et år med et mere eller mindre fastfrosset ejendomsinvesteringsmarked på tværs af segmenter og landet er der nu for alvor begyndende aktivitet og stigende optimisme flere steder.

Det gælder blandt andet hos Nordicals Sjælland og Nordicals Nordsjælland. Begge erhvervsmæglere har de senere måneder mærket markant stigende aktivitet.

”Der er nu væsentligt flere henvendelser og fremvisninger, end der var fra september 2022 til februar/marts 2023, og investorerne vil gerne handle - men til de rigtige priser. Vi kan mærke, at sælgerne også er begyndt at lytte til markedet og er begyndt at møde køberne med købernes prisforventninger og afkastkrav,” forklarer Christian Jessen, partner i Nordicals Nordsjælland.

Det sker i en markedskommentar til, at Nordicals Foresight-redaktionen i denne artikel tager temperaturen på det sjællandske ejendomsinvesteringsmarked uden for hovedstadsområdet. Nordicals Foresight er et nyt, datadrevet, digitalt indholdsunivers, hvor Nordicals bearbejder, sammenkæder og kvalificerer viden og opdaterede informationer fra flere kilder og giver perspektiver på, hvad der påvirker, definerer og driver dagens ejendomsmarked, men i høj grad også, hvad der driver morgendagens marked.

Fremgang i foråret
Den begyndende opblødning i markedet kunne Nordicals Nordsjælland så småt begynde at mærke i starten af året.

”Og siden marts/april har vi virkelig kunnet mærke stigende aktivitet,” siger Christian Jessen, der melder om et nordsjællandsk marked, der for alvor gik i stå i august 2022.

Spørgsmålet er, hvad opblødningen skyldes?

”Den skyldes, at der stadig er mange penge ude hos investorerne, og at de gerne vil investere dem, men det skal være til de rigtige priser i de rigtige ejendomme. En væsentlig forklaring på markedsfremgangen er som nævnt, at sælgerne også er mere modtagelige over for bud, der passer til det aktuelle marked.”

”I vores område i Nordsjælland skal alle investeringer i bolig være til minimum 5 procent i afkast og minimum 7 procent i afkast for erhvervsejendomme,” forklarer Christian Jessen med forretninger i Hillerød og Helsingør.

Han mærker især efterspørgsel på brugerejendomme, som køber selv kan bruge eller udvikle, mens der også er stor efterspørgsel på erhvervsejendomme – kontor og butik – med udelukkende investering for øje.

”Lager og logistik er der altid efterspørgsel på,” fremhæver Christian Jessen, der er ved at sælge en ejendom, hvor der var to købere til, hvilket er længe siden, det sidst var tilfældet.

Læs også ”Rolig start på transaktionsåret, men udsigt til højere tempo”

Læs også ”Internationale investorer søger den velunderbyggede investeringscase”

Stærkt underliggende marked
Der er ingen tvivl om, at det underliggende ejendomsinvesteringsmarked er stærkt rundt på Sjælland. Det gælder også efter en periode, hvor generelt sværere markedsvilkår for projektudviklere, investorer og andre ejendomsejere på tværs af markedet har givet udfordringer mange steder. Det skyldes, at de aktuelle, høje renteniveauer – og dermed en lavere belåningsgrad i ejendomme – og sekundært udfordringer med høje bygge- og materialepriser har været med til og stadig presser markedet.

De senere års markante vækst i ejendomspriserne i hovedstadsområdet har dog medført, at både danske og udenlandske investorer i stigende grad har rettet blikket mod det øvrige sjællandske marked for erhvervs- og investeringsejendomme.

Også fremgang i Region Sjælland                 
Hos Nordicals Sjælland med forretninger i både Roskilde, Køge, Slagelse og Næstved ser partner Kenneth Hansen, at lysten til at investere i fast ejendom i Region Sjælland så småt er ved at tage til igen:

”Vi har flere områder, hvor afkastene er attraktive i forhold til de aktuelle renteniveauer, og hvor køber kan få en fornuftig belåningsprocent.”

”Opblødningen begyndte i løbet af maj, men handlerne forventes først at falde endelig på plads hen over sommeren,” forklarer Kenneth Hansen.

Ligesom Christian Jessen i Nordsjælland peger Kenneth Hansen på, at opblødningen i markedet skyldes, at flere og flere sælgere er blevet indstillet på at kigge på en ny prissætning, der giver kortere afstand mellem køber og sælger.

”Det er også sæson for årsregnskaber, hvilket normalt giver en positiv effekt på markedet, idet flere købere kan agere på baggrund af gode regnskaber for 2022,” fremhæver Kenneth Hansen og peger på lager- og logistiksegmentet, boligudlejningsejendomme samt jord til projektudvikling som segmenterne med aktuelt størst efterspørgsel på i Region Sjælland.

Desuden har Nordicals Sjælland gennemført flere kommunale udbud, hvor interessen for grunde til boliger har været stor.

”Og vi har fået flere gode købstilbud, der tillige har været højere end vores forventning,” siger Kenneth Hansen i kølvandet på, at ejendomsinvesteringsmarkedet i Region Sjælland stort set har været stillestående siden sidste sommer.

Forventer mere fremgang
Både Kenneth Hansen og Christian Jessen regner med, at den stigende markedsaktivitet fortsætter i deres respektive geografiske forretningsområde.

”Ved årets udgang forventer jeg, at det generelle marked er bedre end i dag, fordi mange af de ejendomme, der udbydes i markedet de næste måneder, er prissæt ud fra dagens marked, og det giver et mere balanceret billede, hvor køber og sælger kan nå hinanden uden voldsomme afslag,” siger Kenneth Hansen.

Og tilføjer:

”Jeg forventer dog – ligesom flere andre aktører i markedet – at vi skal hen til foråret 2024, før vi ser en mere normaliseret tilstand for investeringer og transaktioner.”

Christian Jessen ser også en positiv udvikling blandt både købere, sælgere, lejere og udlejere.

”Jeg vurderer, det for alvor går den rigtige vej, og jeg tror, at når vi kommer over i efteråret, vil markedet se mere normalt ud - hvis der selvfølgelig ikke kommer andre ting i vejen som for eksempel nye skatter, afgifter og krig.”

”Alt i alt tror jeg, vi vil se en stigning i antallet af handler og udlejninger fra nu af og resten af året,” siger Christian Jessen.

Sjællandsk befolkningsvækst fortsætter
Som Nordicals Foresight skrev i artiklen ”Fremadstormende sjællandsk marked sætter atter ny rekord for transaktionsvolumenen”, er investorernes ændrede markedsfokus de senere år slået tydeligt igennem på transaktionsvolumenen, hvor alene handelsaktiviteten i Region Sjælland i 2022 endte med endnu en årsrekord. Således endte den i fjor på 10,2 milliarder kroner mod en omsætning på 7,3 milliarder kroner i 2021 – svarende til en stigning på imponerende 40 procent på blot et år, viser Nordicals’ data.

Også ejendomsinvesteringsmarkedet i Nordsjælland er i de senere år blevet løftet af massiv fremgang og vækst over hele linjen, herunder blandt andet som følge af en markant befolkningsvækst i først og fremmest Hillerød Kommune. Tilmed er prognoserne for de nordsjællandske kommuner positive de næste mange år, viser befolkningsstatistikken og -fremskrivningen fra Danmarks Statistik.

Konkret kan de 12 kommuner, som Nordicals Nordsjælland dækker, se frem til en samlet befolkningsvækst på 2,8 procent, mens de 17 kommuner i Region Sjælland kan forvente en fremgang i indbyggertallet på 1,8 procent mod en forventet, samlet befolkningsvækst i Danmark på 3,5 procent i 2023-35, såfremt prognosen fra Danmarks Statistik holder.

Læs også ”Rækkehuse-efterspørgsel stiger fortsat rundt på Sjælland – slut med standardboliger”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.