København CityForesight^TM

”Det er vores klare forventning, at markedet – herunder i København og Storkøbenhavn – i 2024 vil opleve en positiv vækst i markedet og som minimum opnå samme transaktionsvolumenniveau som i 2023. Det skyldes primært, at køberne ser ind i et mere stabiliseret rente- og inflationsniveau, samtidig med at køberne ikke har udsigt til et volatilt marked, som de har oplevet i 2022 og 2023.”

”Vi forventer, at især boliger samt lager- og logistikejendomme fortsætter med et lavt tomgangsniveau og stigende transaktionsniveau. Ydermere ser vi ind i et marked, som har fokus på bæredygtighed, herunder ESG-profil på ejendomme, som vi forventer kommer til at påvirke nybyggeri markant.”

Erik Andresen, CEO i Nordicals A/S - kontakt Erik Andresen direkte klik her

Transaktionsvolumen

Segmenter

Kigger vi på de mest handlede ejendomssegmenter, var bolig også i 2023 det mest eftertragtede segment i Region Hovedstaden. Det flugter fint med, at bolig på landsplan i mange år har været det største segment.

Kilde: Nordicals (datasæt for Region Hovedstaden)

Markedsdata

Leje

Markedslejen for boligenheder på 65-85 kvm med primær og sekundær beliggenhed samt stand i København lå primo 2024 på henholdsvis 2.250 og 1.900 kr. pr. kvm pr. år. Nordicals forventer, at de to lejeniveauer forbliver i samme niveauer resten af året.

Leje betegner forventet leje eksklusive lejerbetalte driftsudgifter og skatter. Bemærk: Data er pr. ultimo kvartalet.

Kilde: Nordicals

Bolig | Byggeri

Boligtyper - mindre boliger

København har mangel på mindre, betalbare lejligheder. Byens befolkning vokser, og der kommer flere unge og enlige. De mindre boliger er dog i mange år blevet nedprioriteret i forbindelse med byfornyelsen. Mange er blevet revet ned eller er forsvundet i forbindelse med sammenlægninger af lejligheder. Og der er kun i begrænset grad kommet nyt til, fordi lokalpolitikeren har prioriteret store lejligheder til børnefamilier.

I de etablerede bydele og kvarterer kommer de mindre lejligheder ikke tilbage, og derfor skal de prioriteres i de nye bykvarterer. De helt små lejligheder, i form af mikroboliger, har fået nyfunden opmærksomhed de seneste år, og der er også gode eksempler som The Village i Ørestad og Base 1 samt The Silo i Nordhavn-området. Alligevel er det kun Amager Vest, der fra 1991 til 2023 har fået flere boliger mellem 0-59 kvm., mens alle øvrige bydele i Københavns Kommune har fået færre. Efterspørgslen er dog stærk på de mindre boliger, og derfor er der muligheder, hvis projektudviklere og investorer kan skabe en stærk business case inden for konceptet.

Kilde: Københavns Statistikbank

Bolig | Byggeri

Befolkningsudvikling - livsstadier - bydele

Befolkningstilvæksten i Københavns Kommune vil den kommende årrække især være drevet af markant flere beboere på Vesterbro og dernæst Amager Vest og Østerbro. Det er særligt de store byudviklingsprojekter Carlsberg Byen på Vesterbro, Ørestad på Amager Vest og Nordhavn på Østerbro, der vil være motor bag væksten. Her vil særligt børnefamilier søge mod for at nyde godt af nye boliger, der er tilpasset deres behov. En anden markant udvikling er, at studerende søger fra Nørrebro mod andre bydele. Bydelen har længe været den foretrukne bydel for det unge segment og vil fortsat være blandt de mest populære, men fremadrettet vil Amager Vest og Vesterbro overtage føringen. Forklaringen kan blandt andet findes i de stigende priser på Nørrebro og de nye muligheder i andre bydele.

Kilde: Københavns Statistik

Bolig | Demografi

Flyttemønstre - bydele

Befolkningsudviklingen udgøres af nettotilflytning, nettoindvandring og fødselsoverskud. Nettotilflytningen kan desuden deles op i nettotilflytning mellem bydelene i Københavns Kommune og nettotilflytning fra/til andre kommuner og de københavnske bydele.

Selvom befolkningstallet vækster i København, viser nettotilflytningen, at en større andel københavnere vælger at flytte fra kommunen nu end for 10 år siden. Efter covid-19 er flere rykket mod forstæderne, hvor priserne er lavere, og adgangen til natur og plads er lettere. Nettotilflytningen mellem de københavnske bydele er karakteriseret ved en række flyttemønstre, der går igen. For eksempel er Indre By og Nørrebro éntrebydele, hvor mange nye københavnere (særligt studerende) flytter til og sidenhen flytter fra til andre bydele såsom Vesterbro, Amager Vest eller Valby, hvor det kan være lettere at komme til en nyere, større eller billigere bolig.

København har en ung befolkning, hvilket også ses på fødselsoverskuddet. Den store repræsentation af borgere i 20’erne og 30’erne giver helt naturligt et markant fødselsoverskud år for år i København. Her trækker særligt Vesterbro, Nørrebro, Amager Vest og Østerbro op på grund af de mange unge beboere.

Den positive nettoindvandring understreger, at København er blevet en kosmopolitisk by. Gode uddannelsesinstitutioner, et dynamisk arbejdsmarked og den høje livskvalitet tiltrækker internationale studerende, talenter og arbejdstagere. 2022 bærer præg af en stor nettoindvandring af ukrainske flygtninge.

Kilde: Københavns Statistikbank

Kontor | Demografi

Arbejdspladser

Akkurat som på landsplan er det de offentlige erhverv samt handel og transport, der dækker det største antal arbejdspladser i Københavns og Frederiksberg kommuner. Over de seneste 10 år har andelen af offentlige arbejdspladser dog været i nedgang. Til gengæld har kategorierne erhvervsservice, bygge og anlæg samt information og kommunikation skabt flere arbejdspladser.

Kilde: Danmarks Statistik

Vil du vide mere?

Med København CityForesight giver vi indsigt i udviklingen i København. Det gør vi med vores lokale forankring og analytiske bearbejdning af egen data samt data fra eksterne videnspartnere. Så vil du vide mere om udviklingen i byens ejendomsmarked så kontakt os. Vi står klar med 360° rådgivning. 

Kontakt Nordicals København